江蘇這三項(xiàng)城市更新經(jīng)驗(yàn)做法緣何獲全國(guó)推廣

原題：江蘇這三項(xiàng)城市更新經(jīng)驗(yàn)做法緣何獲全國(guó)推廣?

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單》，南京市靈活劃定用地邊界、推動(dòng)零星用地統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施;常熟市多業(yè)主聯(lián)合更新老舊工業(yè)區(qū)，按共用宗地方式分割辦理不動(dòng)產(chǎn)證;南通完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，破解更新改造消防設(shè)計(jì)瓶頸等經(jīng)驗(yàn)做法入選。

這些經(jīng)驗(yàn)做法為何獲全國(guó)推廣?如何破題城市更新遇到的難題?記者進(jìn)行了采訪。

喚醒“沉睡空間”，為老城區(qū)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化探新路

曾經(jīng)逼仄臟亂的“握手樓”變成了一棟棟整潔明亮的新樓房，無(wú)障礙坡道、智能安防系統(tǒng)、太陽(yáng)能、電梯等設(shè)施一應(yīng)俱全……距新街口核心區(qū)直線距離不足1公里的石榴新村，如今已迎回200戶原地回遷居民入住新家。

石榴新村是南京首個(gè)城市更新危房安全消險(xiǎn)改造試點(diǎn)項(xiàng)目。該片區(qū)占地1.6萬(wàn)平方米，房屋始建于20世紀(jì)50年代，密密麻麻擠著約1500名住戶，超40%的房屋面積不足35平方米，最小的僅有7平方米。

更新空間有限，如何“螺獅殼里做道場(chǎng)”?石榴新村采取“共商共建”“政府支持、居民共擔(dān)”及“留改拆回”的方式進(jìn)行更新改造，探索通過(guò)對(duì)老城區(qū)稀缺有限的土地資源進(jìn)行全生命周期管理，引導(dǎo)城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化和資源合理配置。

記者了解到，以往的更新改造范圍多限定于產(chǎn)權(quán)邊界內(nèi)，造成了一系列更新改造后破碎化、規(guī)模效益不足的問(wèn)題。石榴新村片區(qū)在保障公共利益不受損的情況下，整理優(yōu)化用地邊界，將周邊不具備單獨(dú)開(kāi)發(fā)條件的邊角地、夾心地、非居住用地等一并納入，喚醒“沉睡空間”，并通過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，使所在控詳規(guī)劃管理單元的用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等指標(biāo)更具可操作性，為居住類存量用地更新盤活提供了可借鑒經(jīng)驗(yàn)。

在不突破老城限高，又滿足日照、間距等規(guī)范要求的前提下，石榴新村充分考慮居民安置需求，采用半定制方式，形成了20個(gè)面積段、36種戶型供居民選擇。70%的居民選擇回遷，回遷的新房套內(nèi)面積從20平方米到67.5平方米，每2.5平方米就劃分一個(gè)面積段。

截至目前，石榴新村A區(qū)已交付6幢住宅，最高11層、最低4層，總計(jì)282套新房。小區(qū)地下車庫(kù)能提供約100個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位。負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的南京越城集團(tuán)副總經(jīng)理陶瑩介紹說(shuō)，B區(qū)還要新建2棟建筑，共70套房屋，眼下正在緊鑼密鼓施工，預(yù)計(jì)年底主體結(jié)構(gòu)完工，屆時(shí)將有更多居民“原地住新房”。

突破土地權(quán)屬制約，解鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)自主更新難題

3年前，常熟市支塘鎮(zhèn)鹽鐵塘畔占地近7.6萬(wàn)平方米的林園路老舊工業(yè)區(qū)尚是一處破敗之地。區(qū)內(nèi)企業(yè)布局雜亂，私搭亂建多，容積率僅0.47。而今工業(yè)區(qū)有了一個(gè)響亮的名字——鹽鐵智造產(chǎn)業(yè)園。9幢白灰相間的現(xiàn)代化廠房拔地而起，蘇州緣瑞新型材料科技有限公司、蘇州弗瑞斯特汽車新材料有限公司等企業(yè)入駐投產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園一期去化率達(dá)百分之百。

林園路地塊用地面積約113.5畝，原有企業(yè)27家，產(chǎn)出效益低，轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫。但地塊內(nèi)土地權(quán)屬?gòu)?fù)雜，土地紅線邊界犬牙交錯(cuò)，不具備企業(yè)獨(dú)立更新條件。經(jīng)深入調(diào)研，當(dāng)?shù)貨Q定推動(dòng)多業(yè)主聯(lián)合自主更新老舊工業(yè)區(qū)。

多業(yè)主聯(lián)合自主更新沒(méi)有先例可循，如何實(shí)施?況且，27家企業(yè)，27個(gè)想法，如何找到平衡點(diǎn)?常熟在市級(jí)層面出臺(tái)操作辦法，鼓勵(lì)在經(jīng)批準(zhǔn)的老舊工業(yè)區(qū)更新改造區(qū)域內(nèi)，由兩家或以上土地權(quán)屬單位組成聯(lián)合體，打破權(quán)屬界限開(kāi)展產(chǎn)業(yè)用地自主更新，明確更新改造單元?jiǎng)澏?、自主更新?shí)施方案申報(bào)等流程。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，聯(lián)合體按照實(shí)施方案約定的宗地和房產(chǎn)分割協(xié)議，明確各自土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，按共用宗地方式分割辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

“我們實(shí)現(xiàn)了‘1+1+1>3’的效果?！庇o(wú)紡科技(蘇州)有限公司董事長(zhǎng)練承娟說(shuō)，公司通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓方式取得該地塊3家企業(yè)的土地使用權(quán)，但三塊地互不相連，無(wú)法發(fā)揮最大效果。

支塘鎮(zhèn)推動(dòng)迎隆無(wú)紡所有土地適度歸并，地塊內(nèi)原有的其他5家企業(yè)及時(shí)跟進(jìn)，并按共用宗地方式統(tǒng)一規(guī)劃報(bào)批，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合自主更新。當(dāng)前，迎隆無(wú)紡正積極延伸無(wú)紡產(chǎn)業(yè)鏈，在生產(chǎn)無(wú)紡布基礎(chǔ)上，探索生產(chǎn)制造無(wú)紡設(shè)備，老地塊上煥發(fā)了新生機(jī)。

更新效益如何?“企業(yè)聯(lián)合自主更新，突破原有土地權(quán)屬制約，實(shí)現(xiàn)土地利用最大化。”支塘鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)馮曉怡簡(jiǎn)單算了筆賬，僅蘇州緣瑞和蘇州弗瑞斯特兩家企業(yè)的廠房租金，就幾乎覆蓋了該地塊原來(lái)27家企業(yè)在2020年的340萬(wàn)元稅收。

蘇州緣瑞新型材料科技有限公司早就關(guān)注過(guò)這一緊鄰204國(guó)道的地塊，但之前工業(yè)區(qū)的條件讓他們望而卻步。新廠房初具雛形時(shí)，該公司又來(lái)考察，今年9月下旬就在此投產(chǎn)。公司負(fù)責(zé)人田輝說(shuō)，公司計(jì)劃在園區(qū)二期廠房建成后，就地增資擴(kuò)產(chǎn)，力爭(zhēng)兩到三年內(nèi)產(chǎn)值突破3億元。

支塘鎮(zhèn)老舊工業(yè)區(qū)聯(lián)合自主更新初見(jiàn)效益后，常古里、董浜等鄉(xiāng)鎮(zhèn)馬上復(fù)制成功經(jīng)驗(yàn)。董浜鎮(zhèn)布襪廠地塊原有7家權(quán)屬單位，情況與林園路地塊相似，當(dāng)?shù)卣谥\劃，將布襪廠地塊打造成集物業(yè)、集宿、商業(yè)和配套于一體的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

“分類施策+安全補(bǔ)償”，破城市更新消防審驗(yàn)瓶頸

歷史遺留問(wèn)題多、審批手續(xù)難辦、老建筑難滿足新消防標(biāo)準(zhǔn)，一直以來(lái)是城市更新的難點(diǎn)和堵點(diǎn)。南通完善適用于城市更新的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，破解更新改造消防設(shè)計(jì)瓶頸。

南通市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，針對(duì)新舊消防標(biāo)準(zhǔn)適用難題，南通出臺(tái)《南通市城市更新改造工程消防設(shè)計(jì)指南》，創(chuàng)新性建立“分類施策+安全補(bǔ)償”核心機(jī)制，將城市更新項(xiàng)目劃分為建筑修繕、局部改造、整體改造等類型，實(shí)行“分類施策、從舊兼從新”原則，有效解決因規(guī)范更迭導(dǎo)致的審批無(wú)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)不一問(wèn)題，為全國(guó)城市更新消防審驗(yàn)工作提供了可借鑒的實(shí)踐樣本。

面對(duì)部分建筑因結(jié)構(gòu)、空間限制無(wú)法滿足現(xiàn)行消防規(guī)范的現(xiàn)實(shí)困境，南通提出多種等效安全與性能化補(bǔ)償措施。例如，對(duì)無(wú)法滿足現(xiàn)行防火間距、消防車道、疏散寬度要求的項(xiàng)目，允許通過(guò)提高構(gòu)件耐火極限、加設(shè)獨(dú)立防火墻、優(yōu)化疏散路徑等方式實(shí)現(xiàn)安全補(bǔ)償，既破解改造擱淺難題，又實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)建筑保護(hù)與現(xiàn)代安全要求的統(tǒng)籌兼顧。

破解城市更新中的消防難題，不僅需要技術(shù)指導(dǎo)，還要有法規(guī)支撐。南通構(gòu)建了“地方性法規(guī)+專業(yè)技術(shù)指南”的雙層架構(gòu)?！赌贤ㄊ惺袇^(qū)城市更新辦法》從法規(guī)層面明確管理職責(zé)與支持政策;《指南》提供具體技術(shù)解決方案，形成覆蓋項(xiàng)目全流程的系統(tǒng)化治理體系。

南通市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，眼下，南通寺街西南營(yíng)、原南通幍奮印刷廠地塊等更新項(xiàng)目正在緊鑼密鼓推進(jìn)，南通將以新的技術(shù)指導(dǎo)，化解消防“疑難雜癥”，讓老建筑能夠順應(yīng)時(shí)代發(fā)展需求，煥發(fā)新活力。(白雪 楊之洲)

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